最近“青年职业季”话题很火,王石先生又在接受采访的时候建议:“年轻人买得起房,也不要着急,否则房子会限制住你”。很庆幸生活在这个时代,见证了中国城市化进程的伟大变革,也见证了中国房地产事业的起起伏伏。

看到现在的青年人仿佛看到了当初买房的自己,那时候身边没有贵人相助。随着认知的提高和经历的丰富,发现以前走了不少坑。

所以,我想给现在的青年人写一封信,一封关于青年人到底应不应该尽快买房?青年人首次置业应该注意什么?希望能够给他们一些帮助,避免走了弯路,后悔莫及。

1)忠告一:大城市有大舞台

有位智者曾说过:大海里有大鱼和小鱼,但是小溪里绝对没有大鱼。我们应该尽可能去大城市工作和生活,那里的天花板更高,可以尽最大努力去发挥我们的才能。

根据欧美日等发达国家的城市化轨迹,我们能清楚的知道,国家城市化发展到最后,是人口聚集在大城市和大城市群,而小城市因为人口流出终将越来越萧条

对于我国来说,主要是以下几个大城市或者城市群:北京、长三角、珠三角,武汉、郑州、天津、重庆、成都、合肥、西安等强二线及省会城市。

青年人应该尽快去经济发展好、人口流入大的城市发展,这些城市经济好,人的机会也多,工资相对也会高一点。大家购买力旺盛,住房需求增多的同时,由于供给不足,大城市的房价会更高。

青年人,应该趁现在一线城市落户并不难的时候,尽快在大城市落户,去大城市生活,那里需要你们!另外,如果你们不去大城市,将来你们的小孩儿也会去,那时候城市化已经结束,阶级已经固化,房价肯定比现在高很多,你们的小孩儿将更难在那边立足。

青年人,为了自己和以后的小孩儿,去大城市生活吧。

2)忠告二 :早买比晚买好

我们现在处在一个资产性收入远大于劳动性收入的时代,工资增涨速度永远赶不上房价上涨速度。青年人应该尽早明白,不管我们多努力,工作是无法让我们变的富有的,我们需要尽早拥有资产性收入。

目前,城市化进程已经过半,后面应该还有15-20年的增长期。这段时间,人口迅速聚集到大城市,带来的就是居住需求,而城市用地是一定的,也就是说供给一定,供需决定价格,未来大城市的房子还会涨,没有最高,只有更高

对于青年人来说,房子是刚需,迟早要买的。青年人应该尽快、尽早购买,有能力的尽快买,没有能力的创造条件买,尽快搭上大城市快速发展的列车,否则,将越来越难

那些“生活不止眼前苟且,还有诗和远方”、“人要有梦想,不能只是房子”等鸡汤简直就是在毒药。说这话的人是大恶,要么毫无常识,要么就是故意使坏。而青年人因为刚入社会,经验和阅历不足,职场刚刚起步,很容易就相信这些话,导致错过城市发展的列车。

青年人,尽快去大城市生活,并尽快购买优质房产,分享城市发展带来的红利。

3)忠告三:举全家之力是大孝也

刚工作的青年人,很多人都想着要靠自己的努力攒首付去买房,不想给父母太大压力。相信我,这是买房途中最大的错误。

我记得财上海说过一句话,挺对的:花光全家的钱买房,是大孝。孝,是指每个人通过自己的努力,使得家族兴旺,光宗耀祖。买房,就是家族延绵,基业长青的第一步。如果你一直羞于启齿,想靠自己的努力去买房,你不仅买不起房,而且后面想用父母的钱去买的时候,大概率是杯水车薪了。

城市化进程中,大城市的房价没有最高,只有更高。所以,要把全家族的钱投入到收益最大的地方。这个阶段,投资房产就是效率最高的。

父母的资助势必会影响他们的生活,因为大城市的房子涨的快,等房子上涨后,我们完全可以用上涨的钱在我们或者他们生活的城市给他们买一套。

所以,不要羞于找父母要钱,应该尽我们所能,举全家之力,在大城市购买优质房产,这也是大孝也。去说服你的父母吧,让他们尽力去帮助你买房,这样才能实现家庭资源的增值。

4)忠告四:千万不要全款

第一次买房的时候,我们都知道,不管是等额本金还是等额本息的还款方式,最终我们要支付的利息居然和房子的总价格一样。这个时候,家庭条件比较好的可能会觉得支付这么多利息太傻,会选择全款买房。(我身边有这样的例子,私信我的人也有几个)

记住:千万不要全款买房!千万不要全款买房!千万不要全款买房!

1)贷款买房,放大我们资产总量时,也放大了我们的受益

贷款买房,表面上我们付出了利息,但是却让我们的投资变大,让我们的资产总量变大。当房子上涨的时候,贷款买房的受益会更大。

比如100w全款买房和100w首付购买300w的房子。假如5年后,随着房价上涨,房子总价增长50%,这个时候全款买房和贷款买房的差距就非常明显。全款房变为150w,贷款买房变为450w,而这期间,我们因为贷款买房支付的利息与房价上涨幅度相比,根本不值得一提。

2)贷款买房支付的利息其实并没有我们想象的那么高。

贷款买房30年,支付的利息几乎和房价一样。但是,事实上,大家真正支付的利息并没有这么高。数据显示,没有人是30年还完房贷的。速度快的3-5年,慢的5-8年,我们就会置换或者再次转商贷。所以,实际上,我们并没有支付这么多利息。

3)贷款买房让我们更有幸福感

同样的本金,全款买房可能只能偏远地区的两室一厅,贷款买房却能买更好地段的三室一厅。我们可以享受到更好的配套和生活环境,这带给你和家人带来的幸福感和满足感是无价的。

4)贷款买房,大部分负债其实不用还的

通货膨胀真实存在,同等货币的购买力越来越小,存款利息远低于通货膨胀率,所以存款在不断被稀释。同理,负债也在同比例被稀释。我们的房贷是一定的,当负债不断被稀释的时候,很多负债是不用还的。这里“不用还”并不是指负债数额变小了,而是负债的购买力变小了,对于我们来说毫无压力。

例如:如果现在1元=10年后的10元。现在借1元,用10年后的1元来还,相当于用现在的1/10来还欠债1元。(博主“乌龙志看房”给我的例子)

所以,不要全款买房,一定要利用好三成首付的资格,合理利用杠杆,贷款买房。那些善于负债,加杠杆购买优质房产的人,享受着负债稀释,同时占据着房产价格上涨带来的财富增加。

5)忠告五:珍惜首贷资格

如果能够理解忠告四,那么忠告五应该不用多讲。

相信我,房贷是我们能够拿到的利率最低的贷款,这是国家塞给我们普通人的福利。所以,一定要利用好自己的三成首付名额,找银行贷足七成。尽自己最大的努力,去凑首付,然后在能力承受范围之内买最贵的。

年轻人要敢于负债,这是一种对自己、对未来有信心的表现。

6)忠告六:只买住宅,拒绝商(伤)铺和公寓

青年人第一次买房,作为刚需,只能买住宅,不要买商铺、公寓(商住两用)。刚需也是投资,投资要注意两点:回避风险和杠杆效应。其中,规避风险是最重要的,投资不是赌博。

随着商业模式的改变和互联网技术的发展,大家的消费观念正在改变,大家购物更多的是通过电商。现有的商铺都可能过剩,供求关系失衡后稍微偏一点的商铺都有风险。事实上,很多地方的商铺已经开始萧条了。

公寓这种商住两用房,虽然租金高,不管是不是民水民电,最好不要碰。公寓的金融属性和上涨速度远远低于商品房。

1)公寓买卖的高额税费会让很多人望而止步,最终要么卖不出去,要么降价卖。

2)公寓金融属性非常差,很多地方无法转商业贷款,导致成为一个上涨又慢,有无法贷款的死财富。

从机会成本的角度考虑,相比较于商品房,投资公寓你是在不断亏损。所以,千万不要买商铺,我们同事现在还在坑里呢,09年80w全款买的繁华地段的公寓,现在150w都卖不出去。如果是住宅,现在都翻了好几翻了吧。

能考虑住宅的时候一定不要买商铺或者公寓,哪怕商品房住宅小一点,稍偏一点也没关系。

7)忠告七:考虑房子的金融属性

很多人应该都不知道,房子除了居住功能,还有一个很重要的属性:金融属性。居住属性只是投资的基础条件,金融属性好的房产,根本不需要考虑换手或者流动性,反复贷款套现就好。

房子的金融属性是指:当房子大幅度增值后,能够将增值部分转为商业贷款。也就是说将增值部分抵押贷出来,这样我们可以用来继续投资。

现实生活中太多这样的房子了,只发挥了房子的居住属性,变成了死财富。房子是一大笔财富,当你不想办法让这笔财富活动起来,完全是浪费资源。只有合理的利用,才能创造更多的财富。所以,这就是为什么富人总是少数。

1)从房子类型来说:住宅的金融属性最高,一般可以抵押评估价的7成,双拼房6成左右;别墅一般是5成,通燃气的商务公寓是5成。

2)从房龄来说,太老的房子金融属性一般不太好。所以,除了北京和上海外,其他城市尽量选择次新或者新房,尽量考虑近10年的房子,这些房产的配套设施更符合现代的市场需求;25年内的房子,银行也能接受。

挑选合适的房子,后期充分利用房子的金融属性,这是普通人快速获得财富的最佳途径。

8)忠告八:征信很珍贵

5.1号新版个人征信报告就会出来,新版征信报告将更细化、更全面和更精准。大家的个人信息在银行眼中一目了然。一个人如果失信,或征信记录不良,等于失去了富裕的机会。

未来最珍贵、最值钱的两样东西:大城市的优质房产和个人诚信(征信)。所以,一定要保护好自己的征信,特别是在首次置业之前。常见伤害征信的操作有:

1)信用卡逾期

2)网贷:特别伤害征信,直接影响房贷审批

3)短时间频繁查询征信

未来,信用社会体系将越来越完整,信用问题将被高度重视,请大家珍惜信用,不管是在首次置业前还是未来的日子。

失信于银行,你将寸步难行。

9)忠告九:时间比时机更重要

刚需、改善和投资没有本质区别,均是投资。政策只会造成房子短期内价格的波动,但是不会影响长期上涨的趋势。所以,投资房产不是短炒短卖,而是长期持有。那么,我们投资房产应该是与时间做朋友,让财富福利增长,让时间充分发挥租用。

我们是普通人,无法准确的判断未来1-2年房价的走势,只能预测一个大概的趋势。政策何时改动不一定,更没必要去赌时机。假如政策放松了,房价上涨,你要付出更多的购房成本;当政策继续加严了,你可能无法买房或者要掏更多的首付款。所以,买房永远是现在最合适。

对于青年人来说,买房是刚需,就更不用等政策,想要抓最低点。目前,“房住不炒”的大基调下,各大城市的房价平稳,正式选房的好时机,应该趁现在政府帮忙按着价格的时候购买。

投资是做时间的朋友,而时机不是。青年人最佳买房时机永远是现在。就算买在了阶段高点,但是处在城市化进程的中期,站在经济发展的角度来看,现在的房价仍是低点。

10)忠告十:尽量选择品牌开发商和物业

近几年,新楼盘质量问题层出不穷,维权运动也是此起彼伏,一些大品牌也无法幸免。但是,如果买新房,仍建议购买大品牌、大开发商的房子,首先大品牌的房子质量更好。其次,如果真出了问题,至少维权的话,影响力更大,更有利于解决问题。

另外,好的物业是房子后期保值的关键。

11)忠告十一:核心位置

购买大城市的放房子,尽量选择“核心位置”,指“现在的核心位置”或者“未来的核心位置”。通过会员的问题,我想大家应该比较纠结主城区的老房子还是近郊的新房或次新房。

1)主城区老房子,周围配套齐全,生活和交通便利,特别是有学区加持的老房子,保值能力强,会随着城市经济发展,稳步增长。

2)近郊的新房或者次新,周围配套暂时不齐全,但是小区环境和人车分流的设置,更适合年轻人,且随着城市扩展速度,用不了几年,房价就会涨起来,且涨幅比城里的老房子更大,当然跌起来,幅度也会更大。

在没有学区需求时,个人建议青年人购买近郊或者新区的新房,这种房子金融属性更好,涨幅更大。至于通勤,我们可以在市区内租房住。

12)忠告十二:“租、贷、住、卖”(深房理博主)

这个忠告来源于理总(深房理博主),不管是谁,挑选房子的时候都可以参考“租、贷、住、卖”四字箴言。

1)租:好租代表市场有需求,有需求就有价值。

2)贷:好贷代表金融属性好,银行对你房子价值的认可,方便后面将增值部分转为商业贷款;

3)住:好住代表房子周围配套齐全,生活便利,适合人居住

4)卖:好卖代表有二手市场,不会成为死财富。

青年人在置业的时候,可以基于以上四点,再结合自己的真实需求,我相信找到合适房子应该不难。

青年人刚步入社会,社会阅历不丰富,也没有积蓄,所以很容易将买房大事放在一边,而错过城市快速发展的红利。青年人应该努力提高自身认知,善于负债,合理利用金融手段和时间复利效应,尽快买房,搭上城市快速发展的列车,让财富迅速增长。

希望这封信能够给置业的青年人一些指导和帮助,让他们不在迷茫、少走弯路!

善负债者常富!